Pareciera que las opciones de financiamiento para comprar nuestra casa que nos ofrecen con insistencia en los medios masivos de comunicación, son la única alternativa para solucionar nuestra necesidad de vivienda. Incluso, con la cerrada competencia que se percibe entre las instituciones financieras pensamos que dentro de cualquiera de éstas vamos a encontrar la mejor alternativa. Desafortunadamente, aún las que parecieran más baratas, resultan ser sumamente caras en relación a lo que le llamamos en México los sistemas de financiamiento inmobiliario o en Brasil los consorcios de ahorradores. Nadie ha descubierto el hilo negro con estos sistemas. Simplemente se basan en una cantidad que tiene ahorrada la persona, para poder otorgarle un financiamiento por un monto similar a dicho ahorro, con un costo financiero de casi la mitad de la tasa del mercado de los créditos hipotecarios, en un plazo de tiempo menor, con garantía inmobiliaria y sin tantos requisitos para ser favorecido.

La cantidad que se requiere tener ahorrada dentro de los sistemas de financiamiento inmobiliario, puede alcanzarse a lo largo del tiempo con aportaciones mensuales, que en este caso se les llama corrientes y que en general van desde 72 meses hasta 168 meses dependiendo de los montos a contratar. Otra alternativa para quienes ya de antemano disponen de una cantidad al ingresar al sistema, es la aportación de mensualidades de forma anticipada, reduciendo así, el tiempo para contar con el financiamiento. Ya sea de manera corriente o de forma anticipada, el ahorrador obtiene su financiamiento una vez que tiene cubierto el 40% del número de mensualidades contratadas. Lo que se contrata es aquella cantidad total que requiere el ahorrador para cubrir el valor del inmueble que desea adquirir.

Sin lugar a dudas que la forma en que están estructurados los sistemas de autofinanciamiento es lo que permite alcanzar un costo financiero bajo, que a la fecha en México, ronda el 6% anual. Muy por debajo de todo aquéllo, que a toda hora, nos ofrece la banca en la radio, la televisión y los periódicos.

Para poder contar con el financiamiento mas barato del mercado y adicionalmente con menos requisitos a cubrir de los que exige la banca comercial, es obvio que estos esquemas no precisamente les sirven a todos aquéllos que:

• Quieren el dinero a más tardar mañana. Aquí, la disponibilidad del dinero puede ir desde 4 meses hasta 4 años, dependiendo de la capacidad del ahorrador de anticipar pagos. Es decir no es inmediato.
• No cuentan con un ahorro, ya sea por anticipado o crearlo mes a mes, de manera corriente. Es decir, no es al 100%.
• Exigen un costo financiero fijo. El autofinanciamiento no es congelado, pués a todos los ahorradores se les presta la cantidad requerida, con un porcentaje de actualización producto del incremento en el valor de la propiedad que deséan adquirir y que dependerá del tiempo que se tomen en reunir el 40% de las mensualidades contratadas. Es decir, al momento de otorgarle los recursos, el ahorrador es compensado con la actualización, por lo que también dicha compensación se refleja en un incremento mínimo semestral, en las aportaciones que tiene que hacer mes a mes y en las que hacen el resto de los miembros del consorcio de ahorradores.

En el próximo artículo trataremos el tema de la integración de los grupos en los sistemas de autofinanciamiento, las obligaciones de la empresa encargada de administrar los recursos y la seguridad de los mismos así como de los mecanismos específicos de otorgamiento de recursos o adjudicación de acuerdo a los montos que el propio ahorrador va logrando reunir en el tiempo.

El hablar de los consorcios de ahorradores no significa un termino familiar en el “argot” financiero de México. Este término es utilizado principalmente por los brasileños y se refiere a aquellos sistemas o grupos de ahorradores que reúnen sus propios recursos en un fideicomiso y de acuerdo a un porcentaje que se tenga ahorrado, que en la mayoría de los casos oscila entre el 40 y el 50 por ciento, se les presta a los socios una cantidad similar a un costo financiero muy por debajo de la tasa que maneja la banca, solicitando una garantía inmobiliaria. Una diferencia con los mecanismos de este tipo ya existentes en México es precisamente el nombre. Aquí son comúnmente llamados “sistemas de autofinanciamiento” y nos parecen más familiares para la adquisición de vehículos, pués con este tipo de bienes se inició de manera muy exitosa esta alternativa financiera, sin embargo, a la fecha, los sistemas dirigidos al financiamiento de bienes inmuebles no han sido del todo difundidos entre amplios sectores de la población. Además de que la publicidad de los créditos hipotecarios que ofrece la banca, aún sigue ocupando los más importantes espacios en los medios masivos. De aquí surge la otra diferencia, pués en Brasil, los consorcios de ahorradores datan de algo más de 60 años y un alto porcentaje de las operaciones inmobiliarias se hacen apoyadas en este sistema. En México, los sistemas de autofinanciamiento inmobiliario como tales, apenas completan los 20 años y muy pocos han sido los que a la fecha han sobrevivido a las crisis recurrentes y a los embates del propio sistema financiero, que se le llama “regulado”-por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores- por no decirle, “protegido”.

Al ser el autofinanciamiento un esquema que no busca el lucro excesivo y en donde el ahorrador verdadéramente puede programar su objetivo  de crear su patrimonio en un tiempo razonable, el contraste que existe con los altos costos de la banca comercial es enorme. Desafortunamente la necesidad que enfrentan algunos de contar con los recursos de manera inmediata, con la disponibilidad de un muy pequeño ahorro o aportación como enganche, los hace optar por las múltiples opciones de créditos hipotecarios que existen en el mercado pero con los que terminar pagando, en el mejor de los casos más del 100% de lo que solicitaron. La supuesta rapidéz con la que disponen del dinero (siempre y cuando puedan comprobar ámpliamente sus ingresos y no tengan antecedentes negativos en el buró de crédito), les hace enfrentar costos muy altos. Ni hablar, la prisa cuesta.

En el próximo artículo comentaré como funciona el autofinanciamiento inmobiliario y la manera como se logra enfrentar en este sistema un costo financiero de de casi la mitad de muchas de las alternativas hipotecarias ampliamente difundidas en México.